Статьи

Сложные времена в экономике заставляют россиян искать новые способы решения жилищного вопроса, а застройщиков и риелторов - их предлагать. Помимо использования классической схемы трейд-ин - продажи старого жилья в счет нового с доплатой, которая перекочевала на рынок недвижимости с авторынка, граждане занимаются активным обменом жилищного "секонд-хенда".

Причем речь идет не только о квартирах экономкласса, но и об элитных пентхаусах, загородных домах и заграничных виллах.

За последнее время из-за ухудшения общей экономической обстановки в России снизилось число покупателей недвижимости со свободными деньгами, констатируют эксперты. По словам Татьяны Калюжновой руководителя "Индикаторы рынка недвижимости - Консалтинг", в основном в списке потенциальных покупателей остались те, кому для приобретения новой квартиры надо продать свою старую.

Одновременно из-за роста предложения на рынке новостроек стала нарастать конкуренция среди девелоперов, поэтому они стремятся предложить максимальный ассортимент инструментов для покупки жилья. Схема трейд-ин - один из них.

"Сначала эту услугу предлагали риелторские агентства, - говорит Татьяна Калюжнова. - Сейчас ее ввели в свой арсенал немало девелоперов. Порой, специально для этого они создают в своих структурах подразделения по работе с вторичной недвижимостью". Что представляет собой жилищный трейд-ин?

В классическом понимании эта схема подразумевает продажу старой квартиры в счет покупки новой. Девелоперы или брокеры обычно предлагают своим клиентам этот инструмент, когда речь идет о сложноликвидных объектах. Элитный сегмент не исключение.

"Есть примеры, когда девелоперы готовы принимать в счет оплаты от потенциального покупателя городскую, загородную и даже зарубежную недвижимость", - отметила в разговоре с нами Елена Юргенева, директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank.

Потенциальным покупателям квартир трейд-ин интересен в похожих ситуациях, когда по каким-то причинам сложно продать самостоятельно старое жилье.

Например, квартиру в старом панельном доме в непрестижном районе, расположенном на удалении от метро. Спрос на них сейчас невысок, поэтому быстро продать такую квартиру можно разве что с существенным дисконтом.

"Экономика пока не пришла в себя, доходы населения не растут, поэтому не стоит ожидать притока покупателей со свободными деньгами в ближайшие годы. На этом фоне перспективными выглядят все инструменты, которые каким-то образом помогают покупателям в осуществлении сделки, в том числе и трейд-ин", - констатирует Татьяна Калюжнова.

Руководитель департамента городской недвижимости "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина, однако, замечает, что классический трейд-ин может быть интересен лишь узкой категории клиентов. Главный минус такой схемы - дисконт на выкупаемую квартиру.

Именно поэтому большинство обменов на новостройку сейчас проходит по другой схеме - взаимозачету. "Клиент продает свою квартиру на вторичном рынке по актуальной стоимости и на эти деньги покупает новую крышу над головой. Обе сделки проходят одновременно, под контролем специалиста. На время продажи старой квартиры новая резервируется", - говорит Бирина.

По ее словам, доля взаимозачета в общей структуре сделок в последнее время выросла с 30 до 45 процентов. "Подобные обмены очень популярны благодаря экономической выгоде. В условиях падающего рынка люди обменивают дешевеющий актив на растущий, то есть квартиру в новостройке, которая дорожает по мере увеличения стадии строительства", - резюмирует Бирина.

"Жилищный обмен" с недавних пор интересует и владельцев элитной недвижимости.

"Один из наших клиентов, владеющий виллой в Сан-Себастьяне, изъявил желание обменять ее на землю в элитном районе Подмосковья, - рассказывает Елена Юргенева. - Есть также клиент, который владеет квартирой в одной из загородных резиденций на Рублево-Успенском шоссе и яхтой. Все это он готов отдать за квартиру в городе. Еще один собственник объявил о том, что хочет обменять свою квартиру в Басманном округе Москвы на загородный дом на Рублево-Успенском направлении".

Такое явление, по словам Юргеневой, появилось в кризис. "Но нужно сказать, что желающих такую схему реализовать намного больше, чем реально реализованных по ней объектов, - замечает она. - Дело в том, что очень сложно найти человека с подходящим на сто процентов запросом".