Статьи

Правительство определилось с тем, как оно будет поддерживать рынок строительства и ипотеку. Одним из инструментов этой поддержки станет создание рынка ипотечных облигаций, первый выпуск которых может состояться уже до конца года

Глава Минстроя Михаил Мень заявил в среду по итогам заседания правительства, что Решение ЦБ о снижении коэффициента риска по облигациям АИЖК создает возможности до конца года принять решение о выпуске ипотечных облигаций.

«Вчера состоялось решение Центрального банка, и это сейчас развязывает руки. До конца года рассчитываем, что сделаем (примем решение по выпуску ипотечных облигаций - прим. ред.)», - сказал Мень. По его словам, 18 октября Банком России было принято решение снизить коэффициент риска по облигациям АИЖК со 100 до 20%. «Это дает возможность для снижения издержек банков при предоставлении ипотечных кредитов населению», - считает глава Минстроя.

Тема ипотеки и арендного жилья рассматривалась на совещании кабмина по вопросам поддержки приритетных проектов. Как напомнил во вступительном слове премьер-министр Дмитрий Медведев, с этой темы была начата проектная деятельность.

Сегодня это первый готовый к утверждению документ со всеми показателями по объёмам ввода жилья, количеству выдаваемых ипотечных кредитов, ежегодного финансирования пилотных проектов и по коэффициентам доступности. Предполагается, что до 2020 года на достижение этих целей будет направлено более 80 млрд рублей из федерального бюджета и около 34 млрд рублей из бюджетов регионов.

Позже Михаил Мень отметил, что рассмотренный советом проект по развитию жилищного строительства предполагает выход к 2020 году на 100 млн кв. м жилья. Также принято решение, что по показателям будут делиться отдельно индустриальное жильё, отдельно индивидуальное жилищное строительство, для того чтобы чётко видеть, где рост, где падение именно в этих сегментах жилищного строительства.

Важное направление – ипотечное кредитование. «Наша задача – выйти с 700 тыс. ипотечных кредитов, которые выданы в прошлом году, к 2018 году на миллион и к 2020 году на 1,2 млн ипотечных кредитов», – сообщил министр.

«Объем финансирования «пилотных» проектов арендного жилья составит 15 млрд руб. в 2018 году и 20 млрд руб. в 2020 году», - сообщил Михаил Мень. В целом на достижение целевых показателей в рамках приоритетного проекта будет направлено 80 млрд руб. из федерального бюджета и 34 млрд руб. из региональных бюджетов, уточнил министр.

«Самое важное, что было принято окончательное решение о выделении 20 млрд руб. в год на помощь региональным застройщикам и субъектам страны в части обеспечения инженерной, социальной и транспортной внутриквартальной инфраструктурой проекты комплексного освоения территорий», - подчеркнул глава Минстроя.

Он рассказал, что в ведомстве уже разработаны правила по предоставлению поддержки проектам жилищного строительства. «К концу года мы начнем работу по отбору проектов, а в начале 2017 году планируем приступить к их реализации», - добавил Михаил Мень.

Эксперты считают идею развития рынка ипотечных облигаций своевременной и персективной. Ипотечные бумаги, как только будут выпущены на рынок, сразу найдут своих инвесторов, и получат хорошее развитие, поддерживая сами себя, уверен аналитик «Алор Брокер» Алексей Антонов.

Дело в том, объясняет он, что этот инструмент обладает мультипликативным эффектом на строительную отрасль: выпущенные банком или застройщиком ипотечные бумаги можно снова сдавать в залог, получать кредитование, строить новые объекты, а успешная сдача этих объектов будет приводить к росту цены ипотечных облигаций, и так далее по нарастающей.

То есть добросовестные застройщики получат деньги для своих проектов, внимание к ним со стороны долгосрочных инвесторов, а разного рода пенсионные и инвестиционные фонды - возможность инвестировать «длинные» деньги в девелопмент.

В России в год в среднем выдается около 1 трлн ипотечных кредитов, и если предположить, что все они будут секьюритизированы, то мы получим, наверное, удвоение или утроение этого объема -  будут реальные, физические объекты на 1 трлн и еще примерно 1-2 трлн может обращаться на бирже в виде ипотечных облигаций из займов этого и прошлых годов.

Конечно, отмечает эксперт, вопросы вызывает качество активов, которые упакованы в эти облигации, ведь знаменитый кризис в США начался именно из-за плохого качества ипотечных займов в основе ряда бумаг, которые многократно закладывались и перезакладывались.

Но, с другой стороны, процент просрочки среди ипотечных кредитов не превышает 2%, у нас довольно дисциплинированные ипотечные заемщики в целом, а причина этого - банки, которые очень строго оценивают заемщиков.

Все развитие рынка ипотечных облигаций пока упирается в минимальные знания потенциальных покупателей об этом инструменте, указывает старший аналитик «Альпари» Анна Бодрова. Если со ставками-вкладами-принципами выбора банков россияне в последние два года более-менее разобрались, то дальше и глубже уже никто не копает.

Между тем, уверена эксперт, инструмент интересный и перспективный, учитывая приличные темпы строительства жилья в РФ и снижающиеся ставки по ипотечным продуктам. Емкость сегмента оценить пока сложно: слишком много неизвестных параметров.

Плюсы есть и для банков (усиление денежного потока) и для девелоперов (возможность продолжения строительства). Главное, чтобы сектор рос планомерно, без скачков, так, чтобы избежать вероятности надувания «пузырей».