Новости

Ставки растут: почему российские банки повышают стоимость ипотечных кредитов

Крупнейшие отечественные банки обозначили новую тенденцию. Они начали повышать ставки по ипотечным кредитам. В конце сентября - начале октября об этом заявили уже практически все крупные игроки: "Сбер", ВТБ, Газпромбанк, Альфа-банк, МКБ и другие.

Ставки выросли на 0,5–2 процентных пункта. Практически везде они теперь превышают 10% годовых. При этом никаких специфических сигналов или резких действий регулятора не было уже несколько недель.

Почему так происходит и надо ли ожидать дальнейшего удорожания кредитов, рассказываем в нашем материале.

2021 год стал рекордным с точки зрения выдачи ипотеки. В целом по России банки за год выдали 1,9 млн ипотечных кредитов на общую сумму 5,7 трлн рублей. При этом средняя ставка по стране составляла 7,7%, а максимальные ставки колебались чуть выше уровня 8% годовых.

Эксперты в конце прошлого года прогнозировали, что тренды на ипотечном рынке в 2022 году сохранятся: количество кредитов может вырасти на 5–10%, а ставки - расти, в результате чего средневзвешенная ставка может превысить 10%.

Этому должно было способствовать ужесточение денежно-кредитной политики и рост ключевой ставки - на протяжении 2021 года ЦБ поднимал ее несколько раз, в итоге удвоив значение (с 4,25% до 8,5% годовых к середине декабря).

Ожидания аналитиков не оправдались. Во-первых, количество и объемы выданных ипотечных кредитов заметно упали.

По данным ЦБ РФ, с начала 2022 года к 1 сентября банками было выдано всего 760 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 2,7 трлн рублей. Это всего 40% от количества кредитов, выданных годом ранее.

И хотя впереди еще четыре месяца (включая еще не учтенные сентябрь и половину октября), маловероятно, что за оставшееся до конца года время банки одобрят еще больше миллиона заявок от желающих обзавестись жильем граждан.

Что касается средневзвешенной ставки, то за восемь месяцев она составила 7,2% в годовом исчислении. Хотя очевидно, что остаток года заметно подкорректирует эту цифру в сторону увеличения.

Почему растут ставки?

Все привыкли считать, что колебания банковских ставок зависят от ключевой ставки, которую устанавливает Банк России.

В зависимости от того, повышает ее регулятор или снижает, коммерческие банки также двигают проценты по своим продуктам (причем не только кредитам, но, например, вкладам). Однако ключевая ставка не меняется с середины сентября.

Тем не менее ипотечные программы многих крупных банков подорожали. Почему?

Потому что ключевая ставка - фактор влияния важный, но все-таки не единственный.

"Помимо денежно-кредитной политики регулятора на ипотечные ставки значительно влияет текущее состояние рынка", - говорит младший директор по банковским рейтингам "Эксперт РА" Анатолий Перфильев.

В том числе рынка долговых ценных бумаг. Как отмечают аналитики, осенью растет доходность государственных облигаций федерального займа (ОФЗ).

По словам главного аналитика Совкомбанка Михаила Васильева, еще в конце сентября доходность ОФЗ поднялась на уровень конца мая. При этом тогда ключевая ставка составляла 11%, а сейчас - 7,5% годовых.

ОФЗ считаются одним из наиболее консервативных и надежных инвестиционных инструментов, поскольку заемщиком по ним выступает государство.

Поэтому повышение доходности по ним означает не только повышение рисков, но и удорожание инструмента для самих банков. А если банки привлекают деньги дороже, то это сказывается и на их клиентах, особенно заемщиках.

Наконец, есть и нерыночные причины, подтолкнувшие ставки вверх. Речь идет об объявленной в конце сентября мобилизации некоторых категорий граждан для участия в специальной военной операции на Украине.

Это решение руководства страны вызвало цепочку других событий.

Во-первых, был оперативно внесен, принят и вступил в силу закон о "кредитных каникулах", по которому мобилизованные заемщики (а также военные, которые заключают контракт на службу) получают отсрочку от обслуживания кредитов на все время своей службы.

Во-вторых, было объявлено, что в случае гибели призванного гражданина или получения им первой группы инвалидности его кредиты (в том числе и ипотека) будут списаны за счет банков. Об этом заявлял председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Эти факторы и заставили банки как можно быстрее менять свои кредитные стратегии. Как пишут СМИ, с конца сентября банки стали чаще отказывать по заявкам на кредиты.

По данным исследований бюро кредитных историй "Скоринг Бюро" (ранее "Эквифакс"), уровень одобрения заявок на ипотеку 10 октября составил 59,1%. Тремя неделями раньше, 19 сентября, он был на 13,7 п.п. выше - 72,8%.

"Банки ужесточили подход к оценке потенциальных заемщиков, исходя из их подверженности рискам неплатежеспособности по тем или иным причинам.

У них много вопросов к регулятору по кредитованию мобилизованных - в части "кредитных каникул", потенциального списания задолженности и прочего", - говорит Анатолий Перфильев.

По его словам, это вынуждает банки переходить к более консервативной кредитной политике, чтобы минимизировать свои потенциальные убытки.

Что ждать дальше?

Надо ждать 28 октября. В этот день состоится очередное заседание ЦБ, на котором будет обсуждаться ключевая ставка. Вполне вероятно, что она будет повышена. Если это произойдет, можно будет ожидать дальнейшего повышения ставок по кредитам.

Впрочем, это коснется не всех программ. Например, ставки по льготной ипотеке зависят не от коммерческих банков, а от государства.

Именно оно инициировало и, по сути, спонсирует программы семейной, дальневосточной, сельской, военной и других видов ипотеки, компенсируя банкам разницу между льготной и рыночной ставками.

Поэтому увеличения ставок по этим программам эксперты не ожидают. Тем более что правительство РФ утвердило решение о выделении на льготные ипотечные программы дополнительно 56 млрд рублей.

Однако даже по "классической" ипотеке эксперты не ждут серьезных изменений.

Замдиректора аналитического департамента инвестиционной компании Freedom Finance Global Георгий Ващенко полагает, что до конца года цены на жилье, а также ипотечные ставки не претерпят заметных изменений, поскольку спрос на кредиты останется на нынешнем уровне.

Другое дело - так называемая ипотека от застройщика. Центральный банк обратил внимание на специальные программы, сулящие заемщикам ставку "от 0,1% годовых".

Напомним: суть подобных предложений заключается в том, что жилье предлагается по более высокой цене, чем при оформлении "классической" ипотеки.

Таким образом вырастает размер первоначального взноса, а сумма недополученных банком процентов по кредиту фактически включается в стоимость квартиры заранее.

Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина в сентябре заявила, что регулятор считает подобные предложения маркетинговой уловкой, вводящей потребителей в заблуждение, и будет принимать меры.

Также с 1 декабря 2022 года Банк России вводит надбавку к коэффициенту риска "по ипотечным кредитам с первоначальным взносом не выше 10% в рамках участия в долевом строительстве жилья".

Как отмечается в сообщении регулятора, эта мера направлена на "ограничение практик предоставления кредитов на ДДУ с низким первоначальным взносом".

ЦБ не нравится, что таким образом банки привлекают клиентов повышенной категории риска, потому что именно такие люди обращаются за кредитами с минимальным собственным взносом.

А введение повышенного коэффициента на такие программы охладит рекламный пыл банков и поможет рынку ипотеки развиваться без чрезмерных рисков.

Евгений Мазин