Новости

Почему заемщикам удавалось обходить запреты и что будет с такими жилищными кредитами

Банки столкнулись с оформлением двух и более льготных ипотек на одного человека, хотя с 2023 года получить такую ссуду разрешается лишь один раз.

При этом субсидия от государства положена первой организации, куда обратился клиент. Об этом нам сообщили источники на финансовом рынке, информацию подтвердили в ДОМ.РФ.

Недобросовестные клиенты пользовались задержкой в обновлении данных в бюро кредитных историй.

В сентябре лазейку прикрыли: банки получили право повышать ставку, если им оказалась не положена компенсация из бюджета. Но закон не действует на старые займы, и ряд рисков для финансовых организаций сохраняется.

Ипотеку с господдержкой стали оформлять дважды

Согласно постановлению правительства № 2485, которое вступило в силу с 6 января 2023 года, заемщик не может оформить более одной ипотеки на новостройки под 8%.

При этом если клиент на момент подписания договора уже имел выданный заем с такими условиями, возмещение недополученных доходов за разницу рыночной и льготной ставки получит только один банк - тот, в котором кредит изначально был оформлен.

Однако с начала 2023 года кредитные организации столкнулись с успешными попытками недобросовестных заемщиков оформить льготную ипотеку сразу в нескольких кредитных организациях.

- Схема не носила массовый характер, но ряд подобных кейсов был выявлен, - отметила управляющий директор «Дом.рф» Светлана Некрасова.

Вероятнее всего, каждый из топ-10 игроков ипотечного рынка хотя бы раз столкнулся с подобной ситуацией, сообщил источник «Известий» в системно-значимом банке. В этой кредитной организации зафиксировано два таких случая, притом что она занимает сравнительно небольшую долю на рынке.

Иметь в портфеле льготный кредит со ставкой 8% при ключевой в 13% - это очень дорого, пояснил источник. По его словам, если банки не получают за них возмещение, они не только теряют прибыль, но и получают убыток в 5% от суммы займа.

Кредитные организации часто сталкивались с подобной ситуацией, сообщил нам другой собеседник на финансовом рынке. По его словам, наличие у человека второго льготного кредита может выясниться не сразу, а лишь на этапе сдачи отчетности.

- Большинство сталкивались с такими ситуациями. Схема банкам известна, но полностью исключить такие ситуации без ухудшения клиентского сервиса в настоящее время невозможно, - отметил еще один источник из кредитной организации, входящей в топ-40 по активам.

Россияне действительно предпринимают попытки повторно получить льготную ипотеку, подтвердил гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев. Однако, по его словам, такие случаи можно назвать исключением.

Мы направили запрос в крупнейшие банки.

Как работала схема с двойным оформлением

Недобросовестные заемщики, которым удалось оформить больше одной льготной ипотеки, пользовались уязвимостью банков во взаимодействии с бюро кредитных историй (БКИ), пояснил наш собеседник из системно-значимой организации.

Информация о новых оформленных кредитах поступает туда в среднем в течение трех дней - если клиент успеет получить одобрение на заем в другой организации, на него будет оформлено сразу два кредита с господдержкой.

- В России есть три крупнейших БКИ, у них всех разный формат взаимодействия с банками. По сути это утраивает расходы на поддержание данных в актуальном состоянии, - пояснил источник.

Дело не только в том, что информация доходит до БКИ с временным лагом, уточнил наш источник из банка в топ-40. Часто кредитные организации определяют, какой тип ипотеки оформлен на заемщика, по годовому проценту кредита.

Но такие проверки не дают стопроцентного результата, ведь застройщики также активно используют субсидирование ставки.

Четкие признаки льготных ипотек добавлены в состав кредитных историй только с 1 октября 2023 года и статистики по этому показателю пока нет, отметил директор по риск-методологии и дата-аналитики Объединенного кредитного бюро Николай Филиппов.

По его словам, изменения, которые вступили в силу только в этом месяце, актуальны для всех БКИ. Мы направили запрос другим крупнейшим игрокам рынка.

С 9 сентября 2023 года постановление правительства № 1474 дало кредиторам право повышать ставки по льготной ипотеке до рыночного уровня, если заемщик уже оформлял ее в другом банке.

Такая возможность введена по аналогии с «Дальневосточной ипотекой» и «IT-ипотекой», отметили в ДОМ.РФ.

То есть проблема по сути решена: кредитным организациям дали механизм, с помощью которого они могут защититься. Но закон не имеет обратной силы, поэтому по ранее оформленным займам банки получить возмещение всё еще не могут, добавил наш собеседник из системно значимой кредитной организации.

Что будет за оформление второй льготной ипотеки

Проблема временного лага во взаимодействии банков с бюро существует давно, отметила старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Раньше передача информации занимала около двух недель - из-за этого заемщики могли успеть взять на себя долговую нагрузку намного выше допустимой. В идеале весь процесс должен происходить онлайн, считает эксперт.

Сейчас судебной практики по решению проблем с двойным оформлением льготной ипотеки нет, отметил наш собеседник на банковском рынке.

Он добавил: его кредитная организация пока пытается разобраться с ситуацией во внесудебном порядке, однако заемщики отказываются от изменения условий.

В таком случае у кредитора остается вариант вынести клиенту требование о досрочном погашении займа, но не факт, что тот может это сделать.

Банки имеют право потребовать признания договоров недействительными, если удастся выявить злоупотребление правом со стороны заемщика, объяснил партнер коллегии адвокатов Pen&Paper Станислав Данилов.

По его словам, кредитные организации могут доказать, что были введены в заблуждение. Особенно ценны в подобных исках документы, которые злоумышленник подписывал при оформлении ипотеки.

Несмотря на то что использование схемы в будущем пресечено, для банков всегда останется актуальным снижение рисков, заключил вице-президент АБР Алексей Войлуков.

По его словам, вероятность неполучения возмещений из бюджета до сих пор есть по всем льготным ипотечным программам. Например, если человек перестал соответствовать их условиям.

Евгений Грачёв