Новости

Какие вызовы стоят перед российским рынком жилой недвижимости

Начиная с осени 2020 года и до конца 2023 года основной интригой развития российского рынка жилой недвижимости стала судьба льготной ипотеки. Профессионалы и потребители пытались угадать, продлят или не продлят, а если продлят, то на каких условиях.

Любые разговоры и высказывания официальных лиц на тему перегрева спроса, рисков, роста цен и возможной отмены масштабных льгот использовались бенефициарами с целью еще больше разогнать и спрос, и цены ("торопитесь, а то вот-вот отменят").

Создалась довольно непростая ситуация на рынке жилья, выраженная в перегреве цен и росте числа заемщиков с высокими показателями долговой нагрузки. О риске создания подобного сценария развития событий публично предупреждали многие эксперты начиная со второй половины 2020 года.

В ноябре допандемийного 2019 года средний срок ипотечного кредита составлял 18 лет, к ноябрю 2023-го он вырос до 24,9 года. Площадь квартир в строящихся домах продолжает сокращаться.

По данным ДОМ.РФ от 8 января 2024 года, доля квартир площадью менее 45 кв. м в возводимых зданиях в среднем по стране составила 52%, а, например, в Ленинградской области - 73%, и подавляющее большинство таких квартир однокомнатные.

Если тенденцию не менять, то в ближайшем обозримом будущем средняя площадь квартир продолжит сокращаться и появится дефицит жилья с большой площадью.

При таком подходе об увеличении повышения качества среды для жизни, при постоянно повышающемся количестве подобных квартир, сложно говорить.

Масштабная программа льгот поддержала объемы строительства жилья, профессиональных игроков и экономику в целом. Но произошло это за счет создания дисбалансов, что является препятствием для стабильного развития рынка. Созданные дисбалансы придется выравнивать.

Без сомнения, сокращение объемов поддержки спроса станет одним из самых больших вызовов для профессиональных игроков рынка многоквартирных домов (застройщиков, банков, регуляторов). Но это не единственный вызов этого года.

Дефицит рабочей силы

Стоит учитывать и остроту проблемы с нехваткой рабочей силы в отрасли.

Строительство, операции с недвижимостью, ЖКХ уже много лет не являются лидерами в гонке за привлечение талантов и молодых специалистов. И это не страновой, а глобальный тренд.

Основная причина - низкая производительность труда. Есть много сфер деятельности, где работать интереснее и оплата выше.

Низкая производительность труда обусловлена несколькими факторами:

недостаточная мотивация и требования в части качества со стороны регуляторов отрасли (эти требования растут, но темпы этого роста не соответствуют уровню развития технологий);

невысокая конкуренция (зачем делать лучше, ведь выбор ограничен, и так купят); как следствие, слабый уровень управленческих компетенций;

минимальный уровень инвестиций в научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы (НИОКР) на уровне государства и частных компаний (новые технологии не появляются сами по себе).  

Если ничего не менять, то у профессиональных игроков рынка остается только один инструмент привлечения специалистов - повышение заработной платы.

И этот путь, очевидно, тоже имеет свои ограничения, а качество специалистов в этом случае будет неуклонно снижаться.

Привлечение талантливых специалистов - это не только про деньги, а еще и про интересные проекты, возможности карьерного роста, корпоративную среду и многое другое.

Нет простых решений этой проблемы, нет "заветной кнопки", нажав на которую можно быстро исправить ситуацию.

Необходимы системные корректировки рынка в целом, а также радикальный пересмотр подходов к привлечению и развитию человеческого капитала на уровне компаний.

Поиск ответа на вопрос, как привлечь и удержать опытных и молодых специалистов, будет одним из вызовов для профессионального сообщества. В 2024 году не ожидается системное изменение по этому вопросу.

Вероятнее всего, дело ограничится усилением полемики. Так как качественное решение задачи потребует серьезного повышения уровня всех профессиональных участников рынка, ни о каких быстрых синхронных действиях речи пока и быть не может.

Но мы знаем, что внедрение современных технологий управления и строительства позволит совершить качественный скачок и вернуть индустрии привлекательность в глазах ценных кадров.

Эффективность отдельных процессов может быть повышена в разы или даже десятки раз. На общем фоне наиболее информированные и продвинутые компании имеют шансы сильно вырваться вперед.

Внедрение новых технологий

В связи с растущим дефицитом кадров застройщики будут просто вынуждены уделять больше внимания вопросу внедрения новых технологий в целях повышения эффективности процессов и сокращения потребности в рабочей силе.

По своему опыту взаимодействия с различными игроками рынка в рамках консалтинговой поддержки могу сказать, что на словах все просто и понятно, а на деле внедрение новых технологий - всегда сложный процесс и вызов для управленцев.

Весьма вероятно, что 2024 год станет гонкой по внедрению ряда технологий и завоеванию конкурентных преимуществ.

В первую очередь это технологии информационного моделирования, предзаготовленные решения, ПО для управления проектами и логистическими потоками.

Самые продвинутые компании не только знают, но и внедряют их. Акционеры таких компаний будут сфокусированы на поисках более эффективных методик и алгоритмов управления, начиная с самого верхнего звена.

Компаниям, не внедрившим качественную систему управления рисками и которые "проморгали" важные изменения, придется непросто. Исходя из опыта по части внедрения технологий, можно предположить, что многие начнут с типичных ошибок.

Например, попытка внедрить строительные технологии без корректировки  управленческих процессов обречена на неудачу. Невозможно провести внедрение, просто взяв в штат пару сотрудников, в обязанности которых входит поиск условных новых технологий.

Начинать целесообразно с качественной оценки и перенастройки устаревших процессов. В средних и крупных компаниях этот этап занимает порядка 12 месяцев.

И уже на этом начальном этапе может быть достигнут очень весомый финансовый результат. Так максимально быстрый финансовый эффект дает качественная экспертиза и реинжиниринг ключевых процессов управления компанией и проектами.  

Сроки, объемы и качество

За последние 10 лет сильно сократились сроки строительства жилья - это прямое следствие улучшения процессов планирования, реализации проектов и внедрения строительных технологий.

Большинство профессионалов слышали про рекордные сроки строительства в Китае. Но почему-то многие забывают про отечественные достижения в этой области.

Сроки строительства инфекционного центра в Вороновском под ключ в 2020-м (за один месяц) являются беспрецедентными для российской индустрии. Напомню, что в строительстве принимали участие только российские компании.

Ключевыми факторами успеха в данном проекте стали комплексная поддержка и качество координации проекта со стороны правительства и профильных ведомств Москвы.

Изучение опыта и масштабирование подобного подхода к развитию объектов в масштабах страны позволит всей индустрии перейти на новый уровень.

Качеству строительства есть куда расти. Появляются яркие интересные проекты, но пока даже средний уровень качества остается довольно низким.

Под качеством подразумевается целый набор факторов, от подходов к планированию территорий и их отдельных функций до качества отделки жилых лотов и мест общего пользования.

Отдельно стоит выделить такой показатель, как площадь квартир.

Регулярно на протяжении многих лет эксперты обращали внимание, что растущая плотность жилья в городах, при синхронном уменьшении общественных пространств и площади жилых лотов, превращает некоторые современные жилые комплексы в источники социальных проблем.

Это дает очень краткосрочный прирост ряда экономических показателей, но одновременно с этим создаются долгосрочные ограничения для устойчивого роста экономик районов, городов и страны в целом.

Подобный подход к планированию жилых пространств является жестким ограничением в решении задач по улучшению демографической ситуации.

В свете того, что проблема демографии вновь подсвечена на высшем уровне, корректировка подходов к планированию не только отдельных ЖК, но и целых районов может и должна стать и вызовом, и приоритетом для профессионального сообщества.

Напомню, что подходы к развитию территорий, включая жилье разной этажности, уже разработаны, но носят пока лишь рекомендательный характер.

Пора стандарты закреплять в обязательном порядке и создавать мотивацию для всех профильных региональных ведомств к внедрению.

Одним из эффективных инструментов реализации новых стандартов могут стать льготы по ипотеке, использовать которые будет разрешено только при покупке жилья, соответствующего комплексу новых требований по площади и качеству.

Конкурентные показатели городов и агломераций, включая возможности привлечения и удержания ценных кадров, напрямую зависят от качества среды для жизни.

Низкий уровень конкуренции

При сохранении текущего положения в конкурентной среде застройщиков любые попытки изменений будут противоречить целям крупнейших игроков рынка в части сохранения статус-кво.

Но сохранение низкопроизводительной индустрии не соответствует общегосударственным интересам. Уровень доступности жилья - один из ключевых показателей, от которых напрямую зависит привлекательность страны и отдельных ее регионов.

Этот показатель может расти только при условии наличия достаточного уровня конкуренции. Ужесточение условий предоставления льгот по ипотеке, начавшееся в конце прошлого года, в теории могло бы сильно понизить перегретые цены на жилье.

Но на практике этого не ожидается, так как при текущем уровне конкуренции цены можно долго удерживать на прежних уровнях за счет сокращения предложения. Застройщики будут всеми силами защищать маржинальность.

Объемы ввода жилья по этой же причине будут сокращаться, что также негативно скажется на экономике.  

Попытка "перевоспитания" крупных игроков методом словесных интервенций - тупиковый путь. Реально действенным решением может стать облегчение процедур входа на рынок новых игроков.

Это будет соответствовать экономическим интересам государства. Сохранение бизнеса так называемых системообразующих компаний за счет безусловной поддержки из госбюджета никак положительно не скажется на рынке.

Синхронизация усилий регуляторов

Наличие конфликта интересов - естественный атрибут развития любого сектора экономики.

Повышению качества управления конфликтом интересов сильно поспособствует появление у каждого из ключевых участников процесса общего и комплексного показателя эффективности работы.

Под комплексностью подразумевается сочетание не только количественных, но и качественных характеристик.  

Например, развитие рынка недвижимости никогда не зависело целиком от ключевой ставки, ЦБ никогда не определял подходы к развитию территорий.

В то же время доступность "длинных" денег напрямую влияет на способность компаний к модернизации. В непростых рыночных условиях, при сокращении поддержки спроса, повышение эффективности взаимодействия регуляторов - это вызов.

Всем институтам, вовлеченным в развитие рынка жилой недвижимости, предоставляется прекрасная возможность продемонстрировать свои управленческие таланты, предлагать рабочие решения накопившихся проблем и реализовывать их.

От скорости и слаженности действий регуляторов будет в первую очередь зависеть судьба рынка недвижимости в 2024 году.

Он может стать либо очень турбулентным, либо острые моменты удастся сгладить, заложив основу для устойчивого развития рынка на многие годы вперед.

В качестве краткого резюме. Пока что потенциал рынка недвижимости далек от полного раскрытия. Вклад рынка в экономику может быть значительно больше.

Основным драйвером индустрии строительства остается сектор строительства жилья. Пока что фокус внимания регуляторов смещен на многоквартирные дома (МКД).

Развитие этого сектора предстоит стабилизировать и поддерживать дальнейший рост. Сектор индивидуального жилого строительства и среднеэтажная застройка остаются незаслуженно обделены вниманием.

Обе темы непростые, но совокупный среднесрочный экономический потенциал их развития вполне сопоставим с потенциалом сектора МКД.

Своевременная реакция на перечисленные выше вызовы и скоординированные действия ключевых игроков позволят существенно увеличить вклад рынка недвижимости в экономику страны, обеспечить устойчивый рост ВВП.

Татьяна Школьная