Новости

В чем основная причина задолженностей и насколько критична ситуация для сектора

Объем просроченных ипотечных кредитов в России по результатам 2024 года может превысить 100 млрд рублей, сообщило коллекторское агентство «Долговой консультант».

Если ситуация сильно ухудшится, ЦБ готов принять необходимые регуляторные меры, сообщили нам в Банке России. Однако сейчас, по данным Центробанка, риски для сектора незначительны.

С чем связаны просрочки и как может измениться выдача кредитов на жилье, мы разобрались.

Отложенный эффект

«Ситуация неплатежей в ипотеке ухудшается всё очевиднее. Доля неплатежей в портфеле выросла с 0,35% в начале года до 0,41% (на 1 сентября), двузначные ипотечные ставки не позволяют должникам быстро продавать жилье, чтобы погасить задолженность», - указано в сообщении агентства «Долговой консультант».

В Банке России отказались комментировать нам чужие исследования. Вместе с тем в регуляторе отметили, что сейчас на просрочку в основном выходят заемщики, получившие кредит в прошлые годы.

Во многом, по мнению ЦБ, это может быть следствием высоких риск-аппетитов банков.

В частности, в 2023 году ежеквартально порядка 40–45% ипотечных кредитов выдавалось заемщикам, которые на обслуживание долга тратили более 80% своего дохода. Сейчас для таких кредитов действуют повышенные макронадбавки, банки выдают их менее охотно.

«По нашему мнению, риски для сектора пока незначительны, так как доля ипотеки с просрочкой на срок более 90 дней (NPL 90+) остается очень низкой - всего 0,7% от портфеля ИЖК.

К тому же такие кредиты на 67% покрыты резервами. Тем не менее, если объемы NPL 90+ продолжат активно расти, мы готовы принять необходимые регуляторные меры», - сообщили нам в пресс-службе Банка России.

Объем просроченной задолженности по ипотеке на 90 и более дней растет лишь из-за общего увеличения ипотечного портфеля, добавил руководитель Аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

- Однако намного важнее, что в процентном соотношении этот показатель сохраняется на исторически низком уровне - 0,7%. Для сравнения: по потребительским кредитам доля просроченной задолженности достигает 7–8%, то есть в 10 раз больше, чем по жилищным.

Поэтому ипотека на сегодня является наиболее качественным кредитным продуктом с точки зрения как банка, так и заемщиков, - сказал нам эксперт.

Такая ситуация, по его словам, стала возможной благодаря усилиям регулятора, который вовремя принимает меры для ограничения выдачи так называемой сабпрайм-ипотеки, то есть с низким первоначальным взносом по кредиту и высокой долговой нагрузкой.

Продолжение роста

Тенденция к росту объема просроченной задолженности сохраняется, но ее доля не критична для банков, считают в АКРА. На выдачу кредитов больше влияют регуляторные требования и уровень процентных ставок.

- Объем просроченной задолженности продолжит рост, однако доля в совокупном ипотечном портфеле по-прежнему будет оставаться низкой - не более 1–1,5%, - сказала нам старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носовая.

Рост числа должников фиксируется последние пару лет, сказал нам член генсовета «Деловой России» Владимир Прохоров.

Однако если ранее он формировался на фоне роста портфеля ипотечных кредитов (всегда будет появляться определенный процент должников), то на сегодняшний день ситуация выглядит иначе.

Объем выдаваемых кредитов на жилье резко упал, а количество должников выросло.

- Причин несколько. Во-первых, финансовая несостоятельность граждан, складывающаяся на фоне общего снижения доходов населения и инфляционных процессов в экономике. У людей попросту нет денег.

Во-вторых, жесткая кредитная политика ЦБ. С одной стороны, это ужесточение условий кредитования и сокращение допустимого объема кредитов и займов, которые банки и МФО могут выдавать заемщикам с высоким уровнем долговой нагрузки.

По сути, граждане лишились возможности перекредитоваться и частично гасить долги, - заявил эксперт.

С другой стороны, по его мнению, рост ключевой ставки сокращает возможность перепродажи квартиры и закрытие долга. По этой же причине практически исчез пул потенциальных инвесторов, готовых приобретать жилье.

С учетом неблагоприятных прогнозов, а именно возможного повышения в 2025 году ключевой ставки до 25%, можно говорить и о дальнейшем росте просрочек по ипотечным кредитам при общем снижении объемов кредитования, считает эксперт.

Просрочки могут быть вызваны сворачиванием и ужесточением льготных программ (по ряду из них заканчивались лимиты, пересматривались условия), ростом ключевой ставки и, соответственно, ростом ипотечных ставок, подтвердил нам МВА-профессор бизнес-практики по цифровым финансам Президентской академии Алексей Войлуков.

- На сегодняшний день ставка по рыночной ипотеке в среднем превышает 23,5%.

Люди, которые планировали взять льготную ипотеку, но не смогли, для улучшения жилищных условий были вынуждены оформить ипотеку по рыночной ставке, рассчитывая на быстрое рефинансирование или излишне положительно оценив свои финансовые возможности.

Но по такой ставке кредит обслуживать довольно тяжело, - заметил он.

Кроме того, стало сложно продать предыдущее жилье. Покупатели находятся в ожидании падения стоимости квартир, а продавцы пытаются не опускать цены.

В результате люди, которые для закрытия ипотеки планировали реализовать предыдущее жилье, тратят на это гораздо больше времени, отметил эксперт.

- Поэтому просрочка растет. К 1 января 2025 года ее размер может увеличиться, но не до 100 млрд - это завышенные цифры. В принципе, это некритично для макростабильности.

Несколько лет назад просрочка была и на более высоком уровне. В ближайшей перспективе льготные программы явно не будут расширяться, а возможно, сузятся, - заявил Алексей Войлуков.

Также можно спрогнозировать, что цены на недвижимость будут падать, считает эксперт.

То есть люди будут либо дольше находиться в ожидании продажи своих старых квартир для погашения взятой новой ипотеки, либо продавать эти квартиры дешевле. Соответственно, денег для погашения всей ипотеки может не хватить.

- Вряд ли сама просрочка как-то отразится на выдаче кредитов. Но банки при выдаче ипотеки внимательнее начнут изучать финансовое положение, будут ужесточаться требования. Этого от банков требует и ЦБ.

Скорее всего, общий объем выдачи ипотеки будет уменьшаться, - отметил он. - Если в прошлом году был достигнут пик в 7,8 трлн рублей по всем программам ипотеки, то в текущем году ожидается 4,8–5 трлн рублей.

А в следующем году общий объем выдачи ипотеки может составить около 4,3–4,4 трлн рублей.

По данным Центробанка, количество граждан, имеющих кредиты, превысило 50 млн, заявил нам член комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан Борис Гладких.

- Это больше 40% населения страны с общей суммой задолженности более 6 трлн рублей. У половины заемщиков не меньше трех кредитов на человека. Речь идет не только о банках, но и о МФО.

Подобные показатели закредитованности не могли не отразиться на ипотечном рынке, на который приходится 60% от суммы всех займов.

Высокая долговая нагрузка при отсутствии дополнительных источников доходов приводит к образованию просрочек по платежам, - заметил политик.

При этом сами кредитные организации на фоне инфляции и повышения ставок ЦБ, по его словам, увеличивают проценты по займам. Как следствие, всё большее количество людей прибегает к процедуре банкротства.

По этой причине рынок ипотечного кредитования ожидает просадку.

Льготные программы способны поддержать определенные категории граждан, но для большинства населения приобретение жилья в ипотеку остается роскошью, уверен Борис Гладких.

Поскольку на фоне повышения ставок увеличивается и минимальный первоначальный взнос, который у многих попросту отсутствует.

- Динамика последних нескольких лет показывает, что количество жилья, купленного в ипотеку, в ближайший год будет расти только в льготных категориях.

Основной рынок будет ожидать снижения процентных ставок по кредиту и уменьшения ставки ЦБ. Пока этого не произошло, население будет стараться накопить на первый взнос, - резюмировал депутат ГД.

Нам направили запросы в Минстрой и Минфин, но на момент публикации ответы получены не были.

Любовь Лежнёва